Глава девелоперского направления группы ФСК Дмитрий Трубников рассказал РБК, как застройщик превратился в инвестгруппу, почему компания притормозила вывод новых проектов и отказалась от покупки бизнеса датской Hempel

Дмитрий Трубников

Содержание:

От застройщика к инвестгруппе Об интересе к активам ушедших иностранцев и бизнесу Hempel Про перенос вывода новых проектов Про льготную ипотеку и рассрочку покупки жилья О новой стратегии лендлордов О развитии в регионах и за рубежом О перспективах рынка ИЖС Как решать проблему с нехваткой людей на стройке

«Мы превратились вгруппус разными бизнесами»

— В конце прошлого года у ГК «ФСК» изменилась структура корпоративного управления. Основатель и владелец группы Владимир Воронин занял пост председателя совета директоров, а вы стали курировать все развитие девелоперского направления группы в должности гендиректора «ФСК Девелопмент». С чем связаны такие преобразования?

— В последние годы ФСК превратилась из застройщика в полноценную группу, включающую разные бизнесы. Девелопмент по-прежнему остается ключевым активом, который генерирует основную прибыль. Но группа активно растет— появились и другие существенные направления.

Речь идет о заводах, входящих в ГК «Ларта», которые занимаются добычей и переработкой промышленных минералов, производством стекла и продукции из него (эти активы ФСК выкупила в 2022–2023 годах.— РБК). Кроме того, мы сейчас строим еще пять предприятий— по выпуску газобетона, архитектурного стекла и стеклопакетов, оконных и дверных систем, светопрозрачных конструкций, лимонной кислоты. В группу также входит группа «Партнер», которая специализируется на производстве бетона и малых архитектурных форм. Частью ФСК являются и крупный генподрядчик МСУ-1, чья выручка в прошлом году достигла примерно 130 млрд руб., и активно растущая сеть клиник «ABC-Медицина».

Совмещать одновременно управление всей группой и девелопментом в какой-то момент стало невозможно. Именно поэтому была выбрана новая концепция развития. Она предполагает наличие гибкой и мобильной команды, которая смотрит на активы и развивает их, возможно, для последующей потенциальной продажи. То есть мы покупаем и продаем, вкладываем средства и вытаскиваем дивиденды— нет подхода промышленного холдинга с вертикально интегрированной структурой управления. Соответственно, Владимир Александрович [Воронин] сконцентрировался прежде всего на этих задачах. Яже стал генеральным директором «ФСК Девелопмент», где управляю направлением девелопмента в Москве и Московской области.

Чем известна группа компаний ФСК

ГК ФСК— одна из крупнейших федеральных девелоперских компаний— была основана в 2005 году Владимиром Ворониным. Она специализируется на объектах гражданского, транспортного, промышленного строительства и др. Ее жилые проекты представлены в Москве, Петербурге, Московской, Ленинградской, Калужской областях, Краснодарском и Приморском краях, а также в Нижнем Новгороде и Татарстане. Совокупный объем девелоперских проектов ГК ФСК превышает 17 млн кв. м. Также в структуру группы входят крупные промышленные и высокотехнологичные предприятия («Первый ДСК», группа «Партнер», ГК «Ларта», «Органические кислоты»). В 2024 году консолидированная выручка ГК ФСК составила 292,8 млрд руб. Выручка от реализации недвижимости— 153,2 млрд руб. (52% от общей). Структура собственности группы на июнь 2025 года— закрытый паевой инвестиционный фонд (ЗПИФ «Новое строительство» под управлением «Эйэмэс»).

Входящая в группу компания «ФСК Девелопмент», которую возглавляет Дмитрий Трубников, специализируется на строительстве жилых комплексов в комфорт-, бизнес- и премиум-классах, коммерческих зданий и объектов социальной инфраструктуры в Москве и Подмосковье. Общий объем ввода объектов «ФСК Девелопмент» в 2024 году составил почти 1 млн кв. м недвижимости (с учетом социальных и коммерческих объектов).

— Группа рассматривает инвестиционные активы в основном в смежных отраслях с девелопментом или в других направлениях тоже?

— Это, например, каких?

Мы,как инвесткомпания, не сужаем себя только до рынка строительных материалов. Нам часто говорят, что мы купили заводы Larta Glass под собственные нужды. Но на самом деле эти предприятия за один-два дня покрывают потребности девелоперского подразделения и за три дня— его вместе с МСУ-1. То есть это абсолютно независимый коммерческий актив, который сам по себе успешен.

Не исключаю, что по мере нарастания компетенций в той или иной области будет формироваться определенная специализация, чтобы не распыляться. Но сейчас ограничений у компании нет.

Дмитрий Трубников(Фото: Андрей Любимов / РБК)

«Ввод жилья— уже не показатель состояния отрасли»

— ФСК стала одним из первых девелоперов, кто в феврале этого года публично сообщил о планах перенести вывод на рынок новых проектов. Какова сейчас ситуация?

Но важно не путать: перенос вывода новых корпусов и притормаживание уже строящихся. Тормозить уже выведенный в продажу корпус девелопер не должен, ведь все мы ограничены 214-ФЗ (закон о долевом строительстве.— РБК). И, в конце концов, раскрытие счетов эскроу позволяет уменьшить нагрузку по проектному финансированию и сэкономить средства в покрытой части в размере спецставки (ставка на покрытую эскроу часть кредита. — РБК). На данный момент она в среднем составляет около 3–4,5%.

— До 2025 года у ФСК были периоды, когда она не выводила в столичном регионе за первый квартал ни одного нового проекта?

В целом на рынок сейчас выходит мало новых проектов, потому что нет смысла, если можно переждать. Особенно это касается тех случаев, когда нет дорогих бридж-кредитов, которые заставляют ускорять вывод корпусов и продавать хоть что-то, чтобы их закрыть. Появляется время, чтобы более точечно подойти к продукту и архитектуре. Если раньше при получении РНС (разрешения на строительство.— РБК) девелоперы старались быстрее приступить к продажам, то сейчас такой потребности нет и можно спокойно проработать проект.

— Исходя из этогокомпания скорректировала свой прогноз по вводу жилья в этом году? Он сохранится на уровне 2024 года или снизится?

— Если ввод жилья в эксплуатацию уже не характеризует состояние отрасли, то на что тогда стоит смотреть сейчас?

— Что это будет означать для потребителя в ближайшие несколько лет?

Параллельно с этим мы сейчас наблюдаем увеличение денежной массы на депозитах и рост платежеспособного спроса. Эти две истории рано или поздно между собой схлестнутся, что ничем хорошим для рынка с точки зрения стабильности цен не закончится. В предыдущие кризисы на рынке недвижимости мы с вами видели, как стоимость жилья увеличивалась на 40–50% в год.

— У потребителей сохраняется интерес к покупке квартир с инвестиционными целями, чтобы вложить средства?

У потребителя есть базовый спрос на улучшение жилищных условий. И он растет по мере роста платежеспособности населения.

Дмитрий Трубников(Фото: Андрей Любимов / РБК)

«Отрасль уже пережила пик рассрочки»

— В июле будет уже год с момента прекращения действия программы льготной ипотеки под 8%. Как повлияла ее отмена на продажи компании и спрос со стороны клиентов?

В целом мы сейчас наблюдаем, что банки более требовательны с точки зрения выдачи кредитов. Банки убрали комиссии на выдачу семейной ипотеки, но увеличили процент отказов. До этого они составляли около 9%, а в некоторых случаях доходили и до 15%. Данный фактор так или иначе закладывается в стоимость жилья. Соответственно, в такой экономике сейчас существуют застройщик и потребитель. И отмечу, что все это происходит на фоне рекордных прибылей банков.

— ФСК несколько лет назад вышла на рынок Дальнего Востока и сейчас строит два проекта во Владивостоке. Насколько действующая здесь региональная программа льготной ипотеки стимулирует продажи жилья?

— Насколько активно компания сейчас пользуется рассрочкой? Вы разделяете те риски по ее использованию, которые недавно озвучил регулятор?

Выдача рассрочек увеличивается, потому что застройщики должны мотивировать покупателя и помогать ему в условиях, когда банки предлагают ему взять кредит под 30% годовых. Основные риски по таким займам целиком и полностью лежат на девелоперах и банках. Что может произойти для них в рамках негативного сценария? Дом будет достроен, деньги на счета эскроу не поступят, соответственно, у застройщика возникнет существенная задолженность— огромные накопленные проценты, которые нечем покрывать. И против этого будет долг дольщика, за которым можно будет долго и упорно бегать, но не факт, что успешно— для него риск в этой истории минимальный.

В целом, я думаю, отрасль уже пережила пик, при котором все девелоперы активно предлагали рассрочки на очень льготных условиях. Мы тоже это делали, но довольно быстро поменяли свою позицию. Сейчас у нас через рассрочки идет около 30% продаж, но львиная часть из них с первоначальным взносом 50% и с существенными платежами в течение всего периода, исчисляемыми сотнями тысяч рублей. Средний период по рассрочке составляет от года до двух с половиной лет в зависимости от стадии строительства дома.

— То есть по пути полного сворачивания программы компания не пошла?

— Насколько сами банки сейчас активно идут в рассрочку?

— Этой зимой банки практически перестали выдавать застройщикам проектное финансирование. Замечалили вы такую тенденцию?

Сейчас ситуация стала лучше, но сказать, что она стабилизировалась и вернулась на уровень августа—сентября, нельзя. На прежний уровень ставки не вернулись.

Дмитрий Трубников(Фото: Андрей Любимов / РБК)

«Лендлорды готовы ждать»

— Изменилисьли за последнее время у компании отношения с лендлордами? Что сейчас происходит с ценами на участки под строительство жилых комплексов?

— С чем связано подобное изменение?

— Видители вы увеличение предложения по продаже целых девелоперских компаний?

— Проще продать, чем строить?

«Девелопментне всегда про регион»

— Измениласьли стратегия компании относительно земельного банка? Как он трансформировался за последнее время?

А так у нас аппетит к самому бизнесу не сократился. С точки зрения основного рынка развития для нас сохраняются Москва и Московская область. Наше желание развиваться в регионах, в которых мы видим перспективу, тоже остается.

— Можете рассказать, что вы приобрели за последнее время?

— В каких новых для себя регионах рассматриваете строительство?

Дмитрий Трубников(Фото: Андрей Любимов / РБК)

— Остаютсяли у компании планы по выходу за рубеж? В прошлом году обсуждалась возможность реализации проекта в Сербии в партнерстве с местным игроком, но от этой идеи вы отказались.

Но хочу отметить, что посмотреть на другие рынки полезно с точки зрения нового опыта. Например, мы с вами говорили про рассрочки, а во всем мире они уже давно распространены. Это такой стандартный инструмент, который массово используется и не является какой-то диковинкой.

— В 2023 году ФСК закрыла сделку по покупке активов шведского девелопера Bonava. Сумма сделки тогда составила €50 млн, в нее вошли земельные участки и объекты в стадии реализации в различных районах Петербурга. Планируетели вы продавать часть этих объектов?

— Другие девелоперы обращаются к вам с предложениями приобрести площадки в Москве?

— Вы видите интерес больше со стороны региональных или столичных игроков?

«Загородная недвижимость кажется интересным рынком»

— Несколько лет назад ФСК вернулась на рынок загородной недвижимости. В 2022 году компания сообщила о планах реализовать около 2 млн кв. м такой недвижимости в партнерстве с другим девелопером— Kaskad Family (сейчас— ФСК Family). Как сейчас строятся эти проекты и смотрители вы новые площадки?

Мы нацелены на строительство доступного жилья, а не элитных коттеджей. Сейчас развиваем те площадки, в которые уже вошли, и будем аккуратно выводить продукт на рынок. Какие-то вещи мы пересматриваем, но в целом настроены оптимистично. У этого сегмента есть целый ряд преимуществ. Он не такой капиталоемкий с точки зрения входа по сравнению с многоквартирным жильем и не требует подобных инвестиций на старте. Еще одно достоинство— сроки ввода: покупатель может купить такой дом и уже через девять месяцев получить ключи.

— Как один из системных девелоперов, работающих на этом рынке, считаетели вы, что необходимо ввести на нем дополнительное регулирование? Какие это могут быть меры?

— Рассматриваетели вы сейчас выход на новые рынки коммерческой недвижимости?

Дмитрий Трубников(Фото: Андрей Любимов / РБК)

«Ситуация с рабочими сложная»

— В прошлом году вице-премьер Марат Хуснуллин говорил о нехватке рабочей силы на стройке и называл эту проблему наиболее острой в отрасли. Ощущаетели вы дефицит?

Ситуация с рабочими сложная, так как большую часть составляют трудовые мигранты. Сейчас в отрасли идет попытка привлечь их из других стран,к примеруиз Индии. У нас на площадках они тоже присутствуют. Но пока это не изменило ситуацию в целом.

Решение должно быть не только в поиске дополнительных рабочих рук, а в повышении эффективности за счет внедрения технологий, в том числе малой механизации. Существенное преимущество наших проектов— использование технологий индустриального домостроения. Чтобы предлагать рынку актуальную квартирографию, мы комбинируем монолитные и индустриальные технологии: например, строим монолитный каркас, а для фасада используем навесные панели от «Первого ДСК». Переход на навесные фасадные панели позволяет нам сократить потребность в людях на 300 человек в день на наших объемах. То есть в три раза, нежели при использовании навесных вентилируемых фасадов.

А полностью индустриальное домостроение «Панель+СТК» (сантехнические кабины.— РБК) позволяет нам сократить потребность в людях примерно в четыре раза относительно монолита с вентилируемыми фасадами. В абсолютных значениях индустриальное домостроение позволяет нам привлекать почти на 2 тыс. человек в день меньше. Сейчас мы активно экспериментируем с внешней отделкой корпусов в проектах, которые продаются под брендом «Первого ДСК», чтобы соответствовать стандартам, которые ожидают городские власти.

— Сложнеели вам стало привлекать иностранную рабочую силу на фоне ужесточения контроля государства за мигрантами?

— Как отражается на ваших проектах удорожание стройматериалов? Или в этом смысле вам легче, чем другим участникам рынка, потому что для вас хотябы стекло дешевле?

Гораздо важнее с точки зрения роста себестоимости для застройщиков оказались другие затраты. Первое— это рабочая сила. Меньше чем два года назад зарплаты на стройке выросли в два раза. Второе— это стоимость денег. Если раньше проектное финансирование занимало несущественную часть в себестоимости, то сейчас оно может составлять 20–30%.

Дмитрий Трубников(Фото: Андрей Любимов / РБК)

Шесть фактов о Дмитрии Трубникове

Родился 16 октября 1979 года в Магнитогорске.

В 2000 году окончил Новосибирский государственный университет по специальности «экономика», в 2016 году получил диплом MBA Школы бизнеса им. Бута при Чикагском университете (The University of Chicago Booth School of Business).

С 2014 по 2019 год отвечал за операционную и финансовую деятельность в компании А101. До этого Дмитрий занимал должность финансового директора в компании «Русал».

С 2019 по 2020 год в должности генерального директора возглавлял ГК «Русский краб».

В группе ФСК работает с 2021 года в должности исполнительного директора, отвечал за управление финансовым, IT и правовым блоками, а также курировал сделки M&A.

В 2024 году назначен генеральным директором «ФСК Девелопмент» (входит в ГК ФСК), где управляет девелопментом в Москве и Московской области.

Читайте РБК в Telegram.